המדיה הכלכלית רועשת וגועשת . בכל יום מודלפות ידיעות מה מתכנן לעשות שר האוצר החדש בנושא בועת הנדל"ן. ידיעות שבחלקן מוכחשות ועל חלקן מתקבל אישור חלקי. לכן, זה רק מתבקש שגם אנחנו נתרום את חלקנו למאמץ המשותף בהעלאת רעיונות לפתרון.
בעיית הבעיות של מדינת ישראל היא בועת הנדל"ן.
בועת הנדל"ן עליה נכתב באתר בועת הנדל"ן משנת 2010 וכמאמר "המשורר" דן כנר זיהינו את התופעה ראשונים, היא שגוררת את כלכלת ישראל לביצה טובענית ממנה אין סיכוי להחלץ. היא חונקת את כוח הקניה. היא משעבדת את הדור הצעיר למשכנתאות מפלצתיות .היא מונעת את ההתפתחות הטבעית של דור ההמשך של מדינת ישראל. השפעותיה הרסניות בכל תחום, כלכלי, אישי וחברתי. אפילו בנק ישראל כבר מודה בפה מלא בקיומה (אלא אם עליית מחירים של 97% משנת 2008 לא נחשבת בועת נדל"ן) .
נזקיה של בועת הנדל"ן מקיפים ועצומים ולמרות כל זאת עושה רושם שהבעיה ההרסנית לא ממש מעניינת את מנהיגי המדינה.לא , זה לא שהם לא מדברים עליה. כמובן שהם מדברים. מדברים בלי סוף . מדברים ולא עושים שום דבר מעשי.
קבלת החלטה
ממשלה שרוצה לעשות מעשה. ממשלה שרוצה להתמודד עם הבעיה שמאיימת לחרב את כלכלת מדינת ישראל חייבת לקבל החלטה . תגידו ,זו הבעיה . הרי הם מדברים על הבועה כל הזמן. נכון, הם מדברים אבל מסרבים לקבל החלטה.
האם התקבלה בעבר החלטת ממשלה שאומרת "ממשלת ישראל מתחייבת ותעשה כל שביכולתה להוריד את מחיר הנדל"ן בישראל ב 35% תוך שנה".
כמובן שהיא לא התקבלה. היא לא התקבלה מכיוון שהם לא באמת רצו לחסל את בועת הנדל"ן . הם רצו "להתנהל" בסביבת הבועה . לנצל את מנעמי הבועה ולספר לשאר העם סיפורים על בעיות היצע , אישורי בנייה, עובדים לענף הבניין ושאר הקשקושים הידועים.
קבלת החלטה איננה צעד סמנטי. קבלת החלטה היא צעד מחייב.היא צעד הכרחי. היא תחילת הדרך לפתרון הבעיה. העובדה שאין ולא התקבלה עדיין החלטה מחייבת מלמדת אותנו שאין מחוייבות אמיתית לפתור את הבעיה.הכלבים יינבכו והשיירה תמשיך במסעה אל עוד הטבות השמורות רק למקורבים. לכן, המבחן הראשון של שר האוצר החדש צריך להיות בקבלת החלטה מחייבת. החלטה שתחייב אותו ושתחייב את הממשלה. זה הצעד הראשון שלאחריו צריך להבין את שורש הבעיה.
המשקיעים
לפני חצי שנה, "הדליפה" רשות המיסים נתונים מעניינים מאד על מחזיקי הדירות בבעלות במדינת ישראל. הנתונים נמסרו למדיה הכלכלית וזו בתורה מיהרה לפרסם קטעים מבסיס הנתונים שהועבר אליה. הנתונים שפורסמו באותן כתבות היו נתוני הקצה , הנתונים הפיקנטיים. אלה שיעצבנו אפילו את מי שלא ממש מבין את נושא בועת הנדל"ן. פורסם למשל שיש משקיע נדל"ן אחד שמחזיק 46 דירות. פורסם שקיימים ארבעה נוספים שמחזיקים בבעלות 29-40 דירות. אכן פרסום שיכול להוציא מהדעת כל אזרח שלא מבין איך הוא אמור לנהל את המשך חייו ולקחת הלוואות מטורפות כדי לגור במדינת ישראל.
נתונים מעצבנים אבל לא הנתונים החשובים באמת שעלו מאותה הדלפה. שהרי כל בר דעת יבין שעד כמה שזה מעצבן לדעת שיש מי שמחזיק עשרות דירות בבעלות, אלה לא יכולות להשפיע משמעותית על בועת הנדל"ן. מדובר בפיקנטריה בלבד.
אז מה הם הנתונים החשובים באמת? כדי להבין את עומק הבעיה צריך לראות את הנתונים כולם. צריך להבין איפה עיקר הבעיה . הנתונים קיימים צריך רק לרצות לפרסמם לקהל הרחב. לכן, פניתי לרשות המיסים בבקשה לקבל את בסיס הנתונים שהועבר למדיה לפרסום. פניתי וקיבלתי:
הנתונים מפורסמים תחת התנאים הבאים:
-
מתייחסים רק ליחידים ישראלים, לא כולל תושבי חוץ.
-
לא מתחשב בפרצלציות וירושות.
-
בעלות על 50% בדירה ומעלה תחשב כדירה
בצד שמאל- הטבלה אותה בחרו להדגיש ולפרסם במדיה הכלכלית בישראל. הטבלה המעצבנת .
בצד ימין – הטבלה החשובה לעיניננו. הטבלה שרק התמודדות עם הנתונים שלה יכולה להביא פתרון לבעיית בועת הנדל"ן.
הכירו את "משקיעי הנדל"ן":
1,173,719 אזרחים מחזיקים בדירה אחת במדינת ישראל. איתם אין לאף אחד בעיה הרי זו התוצאה הרצויה במדינה נורמלית. כל אזרח זכאי לכסות מעל ראשו ולדירה בה יוכל לנוח לאחר יום עבודתו. ביתו של אדם הוא מבצרו וכל אדם זכאי למבצר. זו זכות יסוד שאין יסודית ממנה.
191,824 אזרחים מחזיקים בשתי דירות. כאן כבר מתחיל לגרד בקצה האצבעות אבל בואו נניח שבמדינה מתוקנת זה אך הגיוני שמשפחות יחזיקו בדירה נוספת שהתקבלה בעבר מירושה שאולי משמשת למגורי בני המשפחה. או משמשת להשכרה. הרי שוק השכרה מוסדר הוא שוק נחוץ בכל מדינה.
36,424 אזרחים מחזיקים 3 דירות, 9,100 מחזיקים 4 דירות, 2,976 מחזיקים חמש דירות, אפשר כמובן להמשיך אבל לסיכום הנתונים המדהימים אפשר לומר ש 50,935 אזרחים מחזיקים את מדינת ישראל במקום רגיש.
הסיבה העיקרית להתנפחות בועת הנדל"ן ידועה והוכרה על ידי כל בעלי התפקידים הרלוונטים ועל ידי כל הפרשנים הכלכליים במדינה. הורדת הריבית הזרימה לשוק הדירות עודפי ביקוש של "משקיעי נדל"ן" . כמות משקיעי הנדל"ן בתקופת התנפחות הבועה גדלה בעשרות אחוזים . הם היו שובר השוויון הם אלה שבכוח הביקושים שהזרימו לשוק דחפו ועדיין דוחפים את המחירים במעלה הגבעה. הם אלה שברובם ניצלו יכולת קיימת והשיגו במרוץ לדירה את רובם המכריע של אזרחי ישראל העובדים, משלמי המיסים ומשרתי המילואים. הם היו הכלי העיקרי לניפוח בועת הנדל"ן ולכן הפתרון יכול צריך וחייב לעבור דרכם.
"לא נוכל לפתור בעיות באמצעות אותה צורת חשיבה שהשתמשנו בהן כשיצרנו אותן" -אמר אלברט איינשטיין, אבל האמת היא שלא צריך להיות איינשטיין כדי להבין שאם נהירת משקיעי הנדל"ן היא שגרמה לניפוח בועת הנדל"ן, אין אפשרות לפתור את הבעיה שלא באותה הדרך רק בכיוון ההפוך.
בועת הנדל"ן של מדינת ישראל לא הייתה בשום שלב בועה הנדסית. לא היה מחסור למגורים כפי שקרה למשל בשנות העליה הגדולה מחבר העמים. בועת הנדל"ן היא בועה מוניטארית וככזו צריך לתת לה פתרון מוניטארי ולא פתרון הנדסי. אין ולא יהיה פתרון הנדסי לבועה מוניטארית. את העובדה הזאת הבינו כל בעלי התפקידים בממשלה בשנים האחרונות.
אין היצע דירות אבל היצע למי?
כאשר אומרים אין מספיק היצע, השאלה הראשונה שצריכה להישאל היא היצע למי. האם למשתכנים או למשקיעים. ככה פשוט להתמודד עם האמת הברורה . זו מסקנה לוגית מתבקשת שאינה מצריכה מחשבה מעמיקה מידי. כל שנותר הוא לקבל החלטה ולצאת לפעולה. השאלה היא האם אלה שאמורים לקבל את ההחלטה מסוגלים, רוצים ויכולים לקבל את ההחלטה.
בבחירות האחרונות לנשיאות הציץ לרגע קצה הקרחון, הדרישה שעלתה במדיה החברתית מהמועמדים לפרסם הצהרת הון אישית כדי למנוע חלילה בחירה של איש לא ראוי , חשפה מציאות מדהימה. הרבה מהמועמדים לנשיאות התגלו כמשקיעי נדל"ן לא קטנים. קצה קרחון שרק מעיד על הבעיה העיקרית. השכבה המנהלת של מדינת ישראל שמונה על כל השכבות שלה כמה עשרות אלפי אנשים היא היא שמחזיקה את אזרחי המדינה במקום רגיש.
הם אלה שיינזקו בכיסם אם מחירי הנדל"ן יקרסו בעשרות אחוזים. הם אלה שלא יעזו לעשות צעד אמיתי שיגרום לירידת מחירים דרסטית שהרי הדבר משול להבנתם לניסור הענף עליו הם יושבים.
את בועת הנדל"ן אפשר לפוצץ בכמה דרכים , כולן מוניטאריות. הדרך העיקרית, הנכונה וההגיונית היא למסות מיסוי כבד את משקיעי הנדל"ן שמחזיקים יותר משתי דירות כולל המשקיעים הזרים ( מהדירה הראשונה) וכולל דירות רפאים ריקות. משקיעים אלה עיוותו את שוק הנדל"ן. הם אלה שנהנו ונהנים עד היום מעליית מחירי הנכסים ומגביית מחירי שכירות הזויים משוכרי הדירות. הם אלה שמונעים למעשה את הזכות היסודית לדיור מהדור הצעיר של מדינת ישראל הם שיאלצו לשלם את המחיר .
ומה עם זכות הקניין?
באמת מה איתה. מיסוי כבד על משקיעי הנדל"ן לא פוגע בזכות הקניין שלהם. הם יכולים להחזיק את הדירות ולשלם את המיסים. בכסף שייתקבל צריכה המדינה לבנות דיור ציבורי ופרטי במרכז הארץ, במכרז ,על קרקע במחיר של אפס שקלים ואף להעזר בחברות בניה זרות. בדיוק כפי שעשה אריאל שרון בראשית שנות התשעים, כולל מתן בונוסים על הקדמת המסירות לדיירים
מדינה שממסה מוצרי יסוד בסיסיים כמו מים ולחם יכולה צריכה וחייבת למסות דירות שלישיות רביעיות חמישיות ושישיות כדי לאפשר זכות יסוד לדיור לאזרחיה. זו זכותה הריבונית ואין בכך לפגוע בזכות הקניין של משקיעי הנדל"ן.
הפתרונות
הפתרון העיקרי לסיבוב הגלגל לאחור ולהורדת מחירי הנדל"ן עובר דרך משקיעי הנדל"ן הכבדים. כל הצעה לפתרון שלא תגייס את האומץ הנדרש להתמודד עם משקיעי הנדל"ן לא תייצר פתרון לבעיה, בדיוק כפי שראינו בשנתיים האחרונות. לכן , על הממשלה לקבל מידית החלטה ברורה מוכרזת ומחייבת להורדת מחירי הדירות. לא בלימה, לא עצירה , לא מלחמה ולא התמודדות . הורדת מחירי הדירות ב 35% ראלית לתקופת זמן מוגדרת ( אפשר לדון על תקופת הזמן ) .
הצעד הראשון לאחר קבלת ההחלטה המחייבת צריך להיות הטלת מס רכוש על אחזקת דירות מהדירה השלישית וצפונה כולל משקיעים זרים ( מהדירה הראשונה ) . שיעור המס צריך להיות גבוה מהתשואה המקובלת בענף . המטרה היא הכוונת המשקיעים להוציא את הדירות למכירה. אין כוונה לייצר גבייה שתגולגל בחלקה על ציבור השוכרים. ולא צריכה להיות כוונה כפי שעולה מהדלפות נוספות במדיה, להטיל מס רכוש של 1% שכל מטרתו היא גביה עודפת ולא הורדת מחירי הנדל"ן .
הרעיונות שעולים בתקשורת בימים האחרונים להעלאה דרסטית של מס הרכישה הם רעיונות טובים אולם רק כצעדים משלימים . אין בכוחם לסובב את הגלגל לאחור.
לפשט הליכי בניה זה רעיון טוב גם כן אולם אין בכוחו לפתור את בעיית בועת הנדל"ן.
ונניח שהמחירים ירדו..מה הלאה?
ונניח שהצלחנו לשכנע את הממשלה למסות את אותן דירות להשקעה ונניח שהצלחנו בכוחות על משותפים להוריד את מחירי הנדל"ן ריאלית ב 35%, האם הפעולה תעבור ללא פגיעה במשק? התשובה היא בוודאי שתפגע ואולי אף באופן חמור, אבל כאן כבר נכנסים לתחום הפתרונות המוניטאריים שאין אפשרות לדון עליהם במאמר אחד. נזכיר רק שיש פתרונות, שהרי את הבעיה של מחסור בכסף שתווצר, אפשר לפתור בקלות. תשאלו את הממונה בבנק ישראל על הכפתור המיוחד השמור רק לו ולבנקאות בישראל.
המאמר פורסם לראשונה באתר בועת הנדל"ן לפני הבחירות האחרונות ועודכן לאור ההתפתחויות האחרונות.