השנה היא 2011 – שוק הנדלן נכנס לקפאון בזמן שקצב הבנייה שובר שיאים חדשים לאותה תקופה. הנגיד דאז, סטנלי פישר, מזעיק את שר הבינוי והשיכון באותה ממשלה, אריאל אטיאס. פישר דורש מאטיאס להאט את קצב שיווק הקרקעות לבנייה. הנגיד מזהיר בפגישה כי היצע הדירות גדל בקצב מהיר מידי, מה שעשוי לדבריו להוביל לירידות במחירי הדיור ומשם לקריסת קבלנים ובנקים.
שבע שנים אחרי ושוב שוק הנדל"ן בקפאון. שוב היצע הדירות גדל בקצב מסחרר. התוצאה נראית היטב אצל לא מעט קבלנים שנתקעים עם דירות ללא רוכשים. הפעם לא ברור אם כחלון, כמו אטיאס, התבקש להגיע לשיחה בהולה אצל הנגידה. מה שכן, נראה שהשניים פועלים יחד כדי להזרים שוב אויר חדש לבועת הנדלן המקרטעת.
אחרי שנתיים בתפקיד הגיע כחלון לרגע שבו חזונו לכאורה מתחיל להתגשם. יציאת המשקיעים ותכנית מחיר למשתכן, מתחילים לייבש את הקבלנים בשוק החופשי ולשנות כיוון במגמת המחירים. הרי ברור לכולם שבסופו של דבר הקבלנים הממונפים לא יוכלו להחזיק את הדירות שנתקעו איתן לנצח, ויאלצו למכור אותן בהנחות גדולות. הבעיה שדווקא בנקודה הזו כחלון נוקט בצעד שגרם לרבים להרים גבה.
לאחרונה הוחלט לצרף להגרלות חדשות של מחיר למשתכן גם קבלנים שנתקעו עם דירות ללא קונים בשוק החופשי. הדיל הוא כזה: קבלנים שרוצים למכור את הדירות במסגרת המחיר למשתכן מחויבים להעניק הנחה של לפחות 200 אלף ש"ח לרוכשים. בתמורה המדינה התחייבה לפצות את הקבלן ב137 אלף ש"ח. מבחינת הקבלן מדובר בעסקת חלומות. הוא מכניס על הדירות סכום שמתקרב למחיר השוק המקורי, וגם חוסך את כל הוצאות השיווק והפרסום שמתגלגלים על חשבון האוצר. הציבור במקרה זה מממן לעצמו הורדת מחירי דירות, שגם כך היתה מתרחשת אילו היו נמכרות בשוק החופשי. אין אבסורד גדול מזה.
אבל כאן ישנה בעיה נוספת -הפעם מצד הביקוש. רוכשי דירות רבים ב"מחיר למשתכן" לא מצליחים להשיג משכנתא בשל מגבלות נוקשות שהוטלו על הבנקים. כאן, במקרה או שלא, מחליט בנק ישראל להתגייס לטובת העניין ולראשונה מאז תקופת פישר ואטיאס המפורסמת, מבצע מהלך מקל בתחום המשכנתאות . בהודעת בנק ישראל שיצאה החודש, הוא מצהיר על הפחתה של 15% בדרישות ההון שבנקים יצטרכו לרתק עבור מתן משכנתאות בשיעור של 60%-75% משווי הדירה. במילים אחרות השינוי אמור להוזיל את המשכנתאות ללקוחות עם הון עצמי נמוך עבור דירת מגורים – בדיוק קהל היעד של דירות המחיר למשתכן. ההקלה אמורה בנוסף לצמצם את ההון העצמי שהבנקים דורשים מהלווים להביא מהבית
בנק ישראל טוען שמדובר בניסיון להקל על הזוגות הצעירים. לטענתו רוכשי הדירות משלימים גם כך את ההון העצמי הדרוש באמצעות הלוואה יקרה ומסוכנת יותר של אשראי צרכני. בנק ישראל לא מפרסם בהודעתו מה היקף התופעה, אבל גם כך זה מעורר כמה שאלות נוקבות. הרי בחלק מדוחותיו, בנק ישראל מביע ספק ביכולתם של רבים מהלקוחות לעמוד בהחזרי המשכנתא בעת משבר. האם הפתרון שלו למלכודת החוב הזו היא להזרים ללווים עוד יותר חובות ובזול? האם בנק ישראל קיבל החלטה להקל על תנאי המשכנתא וויתר על הניסיון להקטין את הצורך בה על ידי הורדת מחירים?
פלוג וכחלון כלואים בתוך כלכלה שהקטר שלה מורכב מנדלן וחובות. הם לא רוצים באמת להוריד את מחירי הדיור אבל מנגד לא יכולים לספר את האמת לציבור. כך יוצא שהשניים חיים בשני עולמות מקבילים. כחלון מול המצלמות דואג לספר לנו בכל הזדמנות שהקבלנים הם המכשול הגדול שמונע הורדות מחירים. כשהמצלמות כבות הוא רץ ומחלץ אותם מכספנו. בנק ישראל מפרסם בפומבי אזהרות מפני לקיחת משכנתאות מופרזות. ביד השניה הוא דואג להזרים לנו עוד מהן ובזול. בשורה התחתונה כולם מנסים למשוך את המסיבה בתקווה שהיא לא תגמר במשמרת שלהם.
כן..
לא נראה לי שזה יעזור, כרגיל רק ישהה.
אבל הם אלופים בהשהיה, על זה יש להם קרדיט
It's nearly impossible to find knowledgeable people for this topic, but you sound like you know what you're talking about! Thanks
I am truly delighted to read this weblog posts which includes tons of helpful
facts, thanks for providing such statistics.
הנדל"ל חי ופורח על חובות של אחרים יצרו בועה שאי אפשר לסדוק אותה.
הדבר הגרוע ביותר שיכול לקרות לפורום זה שכולם מסכימים על אותה הנוסחא, אז אני אנסה להיות האיפכא מסתברא. הפורום נקרא כלכלה אמיתית אבל הכלכלה האמיתית נגוזה ב 2008 יחד עם ברנניקי ומכונות ההדפסה של הדולארים. הכלכלה הישנה הייתה כלכלה של מחסור ואנחנו מסיבות רבות ובניהם הטכנולוגיה נמצאים בכלכלה של עודף. נשאלת השאלה מה מיצג ערך אמיתי בכלכלה כיום: מטבעות אמיתיים או ויטואלים, סחורות או נכסים? אני לא הצלחתי לייצר תשובה הגיונית ולכן אני מפזר את הנכסים שלי בצורה די שווה. ההנחה הרווחת בפורום היא שאנחנו נמצאים באינפלציה של נכסים והבועה תתפוצץ אבל יתכן שהמטבע יאבד את ערכו באינפלציה יזומה או לא יזומה ומחירי הנכסים ימשיכו לעלות. אני לא מקנא בקברניטי המשק שכמו לולינים בקרקס צריכים לשמור על שיווי משקל בעידן לא יציב. אני מניח שהם יעשו הכל כדי שהכלכלה לא תתרסק והטכניקה כיום היא הדפסה ראו הוזהרתם
בקרוב בנק ישראל יבטל את מגבלת שליש פריים בלבד ואז באמת הבועה תמשיך
אתה טועה ומטעה. מ 2011 נוספו 1.2 מליון איש למדינה..ככה בקטנה עוד 15% אוכלוסיה..אין בעיה ויש מצוקת דירות שלפי שם המשפחה שלך אתה מן הסתם לא התוודעת אליה
חבל שאתה ממציא סתם נתונים
קצב גידול האוכלוסיה לא השתנה כמעט מאז הבום של העולים מרוסיה בשנות ה90
מדוייק. ישר כח
בדיוק בגלל הדברים שתוארו בכתבה הזאת אני לא מסוגל לראות את החיוך הזחוח של כחלון, כאילו שהוא גאל את הזוגות הצעירים מצרת הנדלן.
זה כבר ברור לכולם שהוא לא רוצה להוריד משמעותית את מחירי הנדלן, לפני הבחירות הוא טען שלא הגיוני שדירה תעלה 150 משכורות, היא צריכה לעלות 100 משכורות, עכשיו שהוא כשל במשימה הוא טוען שהוא לא אמר זאת מעולם, על אף שיש לי הקלטה שלו אומר את זה.
זה הופך אותו להיות גם שקרן בנוסף לכושל, לצערי בתמימותי נתתי לו את הקול בבחירות, לא יקרה שנית!
הכול נכון למעט המשפט האחרון במאמר. מושכים את הבועה עוד קצת על מנת שתפקע יחד עם שאר בועות הנכסים אנו לפני הקריסה הפיננסית הגדולה בתולדות האנושות והליך האיפוס של השיטה המוניטארית הנוכחית המבוססת חוב ובנויה על מטבעות כסף פיאט. אנו עדים לסימני פקיעת בועות הנדלן בקנדה אוסטרליה שוודיה סין וכדומה בדיוק כמו בישראל בקרוב מאוד נזכה לחוות את הטריגר החיצוני שיגרום לאם כל הקריסות ואז "צרת רבים נחמת טיפשים" וכל האשמים יוצאים נקיים….
'כלכלן מבנק גדול' – כתבת נכון ומדויק, אני עובד בפירמה גדולה גם כן ויכול להגיד בפה מלא – אנחנו לפני קטסטרופה שלא נראתה כאן מעולם לשני הצדדים – הקבלנים + חברות הנדלן והצרכנים.
היי,
אשמח לדעת באיזו פירמה מדובר.
או לפחות איזה סוג פירמה (בנק, יעוץ כלכלי, רואה חשבון…).
הקבלנים מאוד מאוד ממונפים.
לפני חמש שנים התכתבתי עם ערן שהעלה פוסט של ההתכתבות שלנו (בהסכמתי כמובן) על מצב הקבלנים. אני עבדתי במטה בנק גדול ונחשפתי להרבה מאוד מהעסקאות שהיו אז. קבלנים קיבלו אז הלוואות בשיעור 80% מערך הקרקע כדי לפתות אותם לעבוד עם הבנק וכתחרות כנגד הבנק השני הגדול במשק. המינופים גבוהים בכל שוק הנדלן, מימון קרקעות, משרדים ומסחר. ישנם מעט מאוד חברות כדוגמת עזריאלי שאינן ממונפות כמעט כלל. מאז עברו כמה שנים טובות והדבר היחיד שמחזיק את החברות הללו הוא המשך עליות המחירים. אני לא נמצא כבר במטה הבנק הזה, ומשקיף על השוק מהצד. אני לא מצליח להבין איך הם מחזיקים כל כך הרבה שנים ובמיוחד לאחרונה עם האטת קצב הבניה. הבנקים הבינו עוד אז שהם כבולים לקבלנים וברגע שניתן מימון לקרקע, הבנק הוא כבר סוג של שותף שחייב לעזור לקבלן. המקרה החריג היה עם קבוצת חבס שקרסה, אבל זה בעקבות השקעה הזויה וממונפת במניות נדלן של חברה זרה. עוד אז ראיתי שערימת החובות הללו לא תוכל להחזיק. כנ"ל גם אצל דנקנר, למרות שהוא לא היה מתחום הנדלן. סיפור דנקנר כבר מאחורינו ולצערי לי זה היה ברור כבר שלוש ארבע שנים לפני. יש לי רשימה של כמה חברות נוספות שאני חושב שעוד נשמע עליהן בהמשך. לא הצלחתי לתזמן נכון. הממשלה ובנק ישראל ממשיכים ומצליחים לנפח עוד ועוד את הבועה. החשש הכי גדול הוא מזוגות צעירים שיתיאשו ממחיר למשתכן ויציתו מחדש את הביקושים. לא הגיוני מה שהולך כאן. דירת 4 חדרים באם המושבות נמכרה ב- 900 אלף שח בשנת 2008. פשוט לא הגיוני. כזוג צעיר ואב לשניים זה גם משפיע עלי אישית.
כל כך מדוייק ערן.
זה כזה שקוף, ואף אחד בעיתונות הכלכלית לא כותב על זה, פרט אליך שאתה עצמאי.
תודה
כל כך נכון!
אל תדאגו- הקבלנים יתקעו גם עם דירות מוזלות במחיר למשתכן. הם יאלצו לתת הנחה נוספת מעבר להנחה של "מחיר למשתכן"… מגוחך אבל זה כבר התחיל לקרות בפריפריה. דירות לא אטרקטיביות, למרות ההוזלה, לא נמכרו לזוכים בהגרלה, ולא לזוכים בהגרלות הבאות, ולא למשפרי דיור…
מלבד ההון העצמי יש בעיה של ההחזר החודשי אנשים כבר היום לא עומדים במשכנתאות הנוכחיות יש עליה של יותר מ-100 אחוז בחדלי פירעון (פושטי רגל) לא סתם הממשלה עכשיו מחוקקת חוק להציל אותם . להגדיל את אחוז המשכנתא זה ניסיון יפה אבל זה גם מגדיל את ההחזר החודשי … המשק נמצא כבר במיתון עם כל התעלולים האלה חברות אופנה ומסעדות פושטות רגל ומחפשים תירוצים ביבוא מחול בקיצור זה ניסיון אחרון שלהם לנסות ולעורר את השוק בנתיים כל המשקיעים החכמים יצאו זאת אומרת שהם יודעים שהשוק הולך להשתנות
המצב בכל העולם זהה. בגלל זה מדברים על קישקושים כמו הב"ל (הכנסה בטוחה לכל) ובלוקציין ממשלתי.
קנו ביטקוין
צריך לשנות את שם התוכנית מ"מחיר למשתכן" ל"התוכנית הממשלתית לקביעת מחירי מינימום בדיור". זה יבטא את המציאות בצורה טובה יותר. כמובן שהמינימום הזה יעלה בכל שנה. כי במצב בו מחיר המינימום של השנה הנוכחית הוא המחיר הממוצע של השנה שעברה (ולפחות דירה אחת נמכרת מעל מחיר המינימום), נקבל מחיר מינימום שעולה לנצח.
למעשה "מחיר למשתכן" הגדילה את האינטרס הממשלתי בעליית מחירי הדיור. ראשית, ברגע שתימכר דירה במחיר נמוך מהמחיר למשתכן, שזה היה המצב אילו הממשלה לא הייתה מאפשרת לקבלנים להעביר דירות בנויות למסלול "מחיר למשתכן", כל התוכנית והעומד בראשה יהפכו לבדיחה וכנראה יסימו את דרכם הפוליטית. כלומר כחלון, עם הרבה רצון טוב בהתחלה, הפך עצמו לבעל האינטרס הראשי בעליית מחירי הדיור. עוד ואריאנט של "עיקרון התוצאה הבלתי צפויה".
שנית, ברגע שימכרו דירות בשוק החופשי במחירים נמוכים ממחירי למשתכן, יתברר שהמדינה מכרה דיור ביוקר לקבוצה גדולה של אנשים במסווה של "עזרה". יתברר כי בעצם המדינה דפקה את אזרחיה (שוב). מאחר שבתוכנית המשתכן, ההתחייבות לתשלום מתבצעת מיידית והאיכלוס מתבצע לאחר 4-5 שנים, נגלה כי ציבור גדול הסתבך בעיסקאות הפסדיות שאורגנו לו באדיבות סוכנות הדיור הממשלתית (שתמיד פועלת לטובתו). קיבלנו סאב-פריים כחול לבן. אנשים שהתחייבו לדירה במחיר גבוה ממחיר שוק ואין להם שום אינטרס (או יכולת) לשלם אותו. וככל שהפער בין מחיר השוק למחיר למשתכן יהיה גבוה יותר כך ההתמרמרות תהיה גדולה יותר. מעניין כיצד ירגיש זוג "שזכה" בהגרלת המשתכן, שצפוי לקבל את הדירה שלו בעוד שנתיים בזמן שזוגות אחרים שלא זכו, קונים דירה בסטנדרט גבוה יותר, באיכלוס מיידי ובמחיר זול במאות אלפים?
כמובן שהממשלה תנסה להימנע מכל זה. ולצורך כך יופעלו תוכניות משונות שמטרתן תהיה לקבוע מחירי מינימום. וכבר עכשיו אנחנו רואים את זה. שהרי אין שום סיבה לתת לקבלן למכור דירה שהוא כבר בנה במחיר של תוכנית "מחיר למשתכן". שהרי אם לא תהיה לו האפשרות למכור במחיר למשתכן הוא בהכרח ימכור במחיר נמוך יותר.
אלא שכוחה של המדינה מוגבל. וככל שהעיוות הכלכלי גדול יותר כך הכוחות הנגדיים השואפים לתקן את העיוות חזקים בהתאם. ויום אחד נגלה שהמדינה המהוללת על שריה, יועציה ונגידיה, אינה מסוגלת לעצור תיקון בשוק שכבר מזמן יצא משיווי משקל. משום ברגע שהסנטימנט הציבורי ישתנה למצב של ירידת מחירים, השוק יקרוס. ולא יעזרו אלפי חוקים ותוכניות ממשלתיות. כשזה יקרה, יהיה ניתן לקנות דירה בסטנדרט גבוה לאיכלוס מיידי במחירי שוק הרבה יותר זולים ממחירי למשתכן.
הולך להיות פה מעניין.
ובהצלחה לאלו (שלא) זכו בהגרלות של הסוכנות הממשלתית לקביעת מחירי מינימום.
אריק – תגובתך מרתקת ומאלפת. לקרוא..להבין..ולא להאמין.
אני "מקווה" שאתה טועה בניתוח,ובפרשנות שלך, אבל כנראה שאתה פשוט צודק ומתאר את המצב לאשורו ובראייה של מספר צעדים קדימה ולעומק.
ובראש ובראשונה תודה רבה לערן על הכתבה החשובה.
אז מה (לעזאזל) הפתרון לנושא הדיור?!?!
וגם אשמח להבהרה לגבי ה"חשש" של בנק ישראל והממשלה "מקריסה" של שוק הנדלן ובנקים –
– האם יש זיק של אמת בחשש שלהם?
– מה הכוונה ב"קריסה של שוק הנדלן" ?
– האם באמת *כל* שוק הנדלן יקרוס?
– האם בנק שיקרוס כתוצאה מכך – זה יגרום בהכרח לכאוס וקטסטרופה בלתי הפיכה בישראל?
– אם וכאשר תהיה קריסה של כל אלה – האם זה יהיה בעצם רק "תיקון" הכרחי נורמלי טבעי הגיוני ומקובל של כמות מתאימה ומצומצמת יותר של קבלנים ובנקים (יעילים יותר ) בשוק בישראל?
– האם תרחיש של ירידת מחירים בשוק הנדלן יביא *בהכרח* למשבר ישראלי בסגנון סאב פריים??
– האם לא קיים תרחיש של ירידת מחירים הדרגתית ונורמלית, ובמקביל התאמת נורמלית של השחקנים וכוחות השוק בישראל וללא שום "משבר"?
מדוייק
מדהים שאף אחד לא רואה את זה, ובמיוחד המסכנים שרוכשים עכשיו.