ביום שישי האחרון ארה"ב רעשה בעקבות החלטה מפוקפקת של דונאלד טראמפ לבחון מחדש את החוק המאלץ יועצים פיננסים "לפעול קודם כל לטובת הלקוחות", ולא לטובת רווחיהם. כשבוע לפני כן העבירה חדוה בר, המפקחת על הבנקים אצלנו, מכתב לבנקים (בקישור כאן) בו היא מאפשרת להם לקבוע מי יהיה יועץ משכנתאות מורשה (ומי לא) ובכך לגרוף הון עתק על חשבון הציבור. במילים אחרות, המפקחת הופכת את יועצי המשכנתאות למשרתי האינטרס הבנקאי – אחרת הבנק לא יאפשר לאותו יועץ לתת שירות ללקוחותיו. משום מה ההנחיה התמוהה הזו לא עוררה אצלנו שום דיון ציבורי.
"אחרי שיחות ארוכות בוועדת הכספים ואצל המפקחת על הבנקים, בנק ישראל הבין שהוא צריך לעשות משהו בעניין. לראיה, במכתב מאת המפקחת על הבנקים היא נוזפת בבנקים על התנהלותם, ומבהירה שהם חייבים לאפשר לכל יועצי המשכנתאות לעבוד איתם" מסביר לנו סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות – אורן שלו. "מצד שני, המפקחת לא באמת פותרת את הבעיה, אלא רק אומרת לבנקים שהם צריכים לפתור אותה בעצמם".
שלו טוען שאחת הבעיות המרכזיות היא שהבנקים הם אלה שאמונים על הרגולציה בפועל בנושא הרשאת יועצי משכנתאות. "הם מחליטים עם איזה יועץ משכנתאות הם עובדים ועם איזה לא. אחת הטענות שלנו כלפי בנק ישראל היא שעליו, כגוף נייטראלי, לקחת את האחריות בנושא על עצמו אבל הוא סרב. לא ייתכן שהבנקים יקבעו מי היועץ שיצטרך להתמודד מולם" אומר שלו.
בתגובה אמר לנו בנק ישראל כי על פי ההנחיה שהעביר לבנקים כל לקוח יכול לבוא עם כל יועץ משכנתאות והבנק מחויב להיפגש עם שניהם, אלא אם יש לבנק אינדיקטורים שליליים אודות היועץ הספציפי. בבנק ישראל סירבו להסביר לנו מה הם אותם אינדיקטורים שליליים ומי קובע אותם בכלל, אולם שלו טוען שמדובר בכל אינדיקטור שיחליט עליו הבנק לפי שיקוליו הצרים או הרחבים. לדבריו, בהרבה מקרים אותו אינדיקטור ימדד לפי כמות הרווחים שמשיא אותו יועץ לבנק על חשבון לקוחותיו. "אנחנו רואים שהבנקים מסננים הרבה פעמים את היועצים שהם מעוניינים לעבוד איתם על פי רווחיות. היה סיפור שבו חברה ידועה לייעוץ משכנתאות מיחזרה משכנתאות ליוצאי אתיופיה והבנק לא רצה לעבוד איתה כי מיחזורים ליוצאי אתיופיה לא רווחיים." – מספר שלו.
תופעת מידור יועצי המשכנתאות יכולה להיות קריטית עבור משלמי המשכנתאות ולעלות להם הון רב. "לקוח הגיע אלי אחרי שקיבל מהבנק הצעה איומה למשכנתא. כשלקחתי את ההצעה ושמתי אותה מול הצעה סטנדרטית סבירה, מצאתי הבדלים של 350 אלף ש"ח בין ההצעות וזה מבלי שעשינו בכלל סקר ריביות והורדנו את הריביות אצלו למינימום וכולי" מתאר שלו. "עכשיו יש מקרים שניתן להגיע עד 50 אלף ש"ח וגם עד 100 אלף ש"ח חסכון ללקוח, תלוי במקרה. זה בהחלט יכול להגיע לסכומים גדולים מאוד".
"הנקודה המהותית היא שללקוח אין את היכולת לדעת אם מדובר בהפרשים בסכומים גדולים ללא התייעצות עם גורם אובייקטיבי, ואת זה הבנקים לא מאפשרים לו" מסביר שלו ומדגים כי היום למשל יועצי משכנתאות כמעט לא עובדים עם בנק לאומי. זאת משום שהבנק מדיר אותם וגם כי הפך להיות פחות אטרקטיבי מבחינת הצעות. "הם לא מאפשרים לי לשבת עם הלקוח מול הבנקאי ומחייבים רק את הלקוח להתנהל מול הבנק. גם בבנקים אחרים יש תופעה שעובדים פחות עם יועצים או שמקשים על הלקוח לקבל ייעוץ" מסכם שלו.
גורם בכיר באחד הבנקים הגדולים העוסקים במתן משכנתאות, מאשר בפנינו את טענותיו של שלו ומסביר שכל עוד הבנקים הם אלה שיצטרכו להחליט מי הוא יועץ משכנתאות מורשה, הם ימשיכו לחסום יועצים שלראייתם עלולים לפגוע בלוקח המשכנתא.
ממש סיפור החתול והשמנת והפעם זו כבר שמנת עם דובדבן.
להלן תגובת בנק ישראל:
נזכיר שהרקע והצורך בהסדרה הגיע על רקע מספר אירועי מעילות חמורים של יועצי משכנתאות. יש חשיבות לכך שהלקוחות ישורתו על-ידי יועצים ישרים ומקצועיים. על פי טיוטת המכתב המנחה שבנק ישראל הוציא לבנקים, כל לקוח יכול לבוא עם כל יועץ משכנתאות, והבנק יהיה מחויב להיפגש עם שניהם, אלא אם יש לבנק אינדיקטורים שליליים אודות היועץ הספציפי. הפיקוח על הבנקים יבחן נושא זה תקופתית, או במידה שתתקבלנה פניות מלקוחות/יועצי משכנתאות.
יועץ משכנתא הוא בדיוק כמו יועץ השקעות אבל בהפוך. לא חושב שהרגולציה ביניהם דומה כלל וכלל.
ערן היקר. ברוכים הבאים לקבוצת המדיינים כאן. ב"ה בימים האחרונים אתה משתתף פעיל מאוד (ועוד תגובות דיי ארוכות) וברכות על כך. היית חסר לנו כאן במשך הרבה מאוד זמן, בקושי תגובה קטנה פה ושם. אז שוב ברכות ותמשיך ככה לטובת הגולשים.
אגב כתבתי מאמר בשם: "מפוני עמונה welcome to the club"
אני שם לך לינק ותאשר את זה לטובת כולנו. ותודה מראש איש יקר מאוד.
https://socialrevolutioninhumanthinking.wordpress.com/2017/02/02/%D7%9E%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%99-%D7%A2%D7%9E%D7%95%D7%A0%D7%94-%D7%91%D7%A8%D7%95%D7%9B%D7%99%D7%9D-%D7%94%D7%91%D7%90%D7%99%D7%9D-%D7%9C%D7%9E%D7%95%D7%A2%D7%93%D7%95%D7%9F/
שחרורון יצא לקרב הגנה על הבנקים כאיו והדיון הוא בעיסוקם של ל"ו צדיקים.
אז:
1. הבנקים לא עושים עסקים עם מי שבא להם והכסף לא שלהם. כבר קבעו בתי המשפט בישראל מאות פעמים שהבנקים הם תאגידים ציבוריים ולא פרטיים שיש להם תפקיד חברתי, ומקורות הכסף שלהם הם מהציבור. – לכן הם מחוייבים במתן שירות שקוף ולפי כללים. מופעלים תחת רגולציה ולא יכולים לעשות מה שבא להם, אלא לפעול בקוד מוגדר!
2. יעוצי משכנתאות הם יועצים של הלקוחות ולא של הבנקים.
לבנקים אין שום זכות פעולה מולם ובהתנהגותם מאז יוני, הם מפירים ברגל גסה ומתעלמים מ"חוק השליחות התשכ"ה" שמגדיר את עניין ייפוי הכוח שמאן דהוא נותן לאחר לטפל בענייניו. ואם עוברים על החוק ויש פגיעה, צריכה להיות הגנה מטעם החוק.
3. יועץ יחסוך ללקוח הרבה כספי – כן זאת עובדה. ואם אתה חושב שסקר ריביות יתן את המענה אתה טועה ומטעה. מדובר בבניית תוכנית מימון יעילה בתת הלוואות יעילות, בהתמודדות עם קרוב ל-150 סעיפי רגולציה מורכבים… כפי שאני מקווה שכשכואבת לך השן אתה הולך לרופא שיניים מומחה והוא עושה מה שצריך מקצועית, ממליץ לך להוועץ עם מומחה גם בתחום המימון שאינו טרוויאלי בכלל. והעלבות של מאכרים תאכל לבד ותשמין. אתה משמיץ סתם בלי לדעת במה מדובר עובדתית.
4. סיכום על מנת לא להאריך בהתייחסות להשמצות משולחות רסן ולא מבוססות-
מדובר בהצגת השמצות לא מבוססות, על סמך מידע מוטעה ומגמתי, שאינן ראויות להתייחסות כלל. ההתייחסות הקצרה ניתנה רק על מנת להעמיד לפני קוראים תמימים תמונה אמיתית ומבוססת.
תהנה על בטן מלאת השמצות סתמיות, שקריות ובלתי מבוססות, ושכל שקל משכנתא יעלה לך 4 שקלים החזר לבנק עקב חוכמתך המפוברקת.
1. הבנקים קיבלו מונופול מהמדינה ומנצלים אותו עד הסוף. נסה להתחרות בהם והמושלים יפיעלו נגדך אלימות. אין סיבה לצבוע את זה בצבעים יפים.
2. אתה יכול להתיעץ עם מי שבא לך, יועץ משכנתא, כהן משכנתא או מעלה באוב משכנתא. אם הממשלה מאיימת להפעיל אלימות נגד מי שנתן יעוץ משכנתא ולא קיבל ״הסמכה״ זה שורש הבעיה.
אני לא אוהב את הבנקים, כי אני לא אוהב אנשים שרצים לרובה הממשלתי כדי שיעזור להם, במקום לבקש לפרוק את החמושים מנשקם. זה נקרא צביעות.
אדון יועץ נפגע מהרובה הממשלתי ומבקש את עזרתו.
״מומחים מזהירים:״ – מי אלו? מה שמם? ומה המומחיות שלהם?
״בעקבות החלטה מפוקפקת של דונאלד טראמפ לבחון מחדש את החוק המאלץ יועצים פיננסים “לפעול קודם כל לטובת הלקוחות”, ולא לטובת רווחיהם.״ – כולם יודעים שאם כותבים כמה אותיות על נייר וקוראים לזה ״חוק״, באופן קסום זה הופך למציאות.
״סגן יו”ר התאחדות יועצי המשכנתאות – אורן שלו״ – אדם נטרלי לחלוטין ללא שום פוזיציה בכלל.
״בנק ישראל היא שעליו, כגוף נייטראלי״ – בנק ישראל הוא לא גוף נטרלי (אפילו אם יש חוק בנידון). אפשר להמשיך לחיות בפנטזיה או להכיר במציאות
״לא ייתכן שהבנקים יקבעו איזה יועץ יעבוד ואיזה לא״ – הם לא. הם קובעים האם הם רוצים לעשות עסקים עם אדם ספציפי. בדיוק כמו שאתה יכול להחליט האם לקבל לקוח מסויים או לא
״אלא אם יש לבנק אינדיקטורים שליליים אודות היועץ הספציפי״ – זה בדיוק הבולשיט שטראמפ מנסה למנוע. יש לך עסק, אתה יכול להחליט עם מי אתה עובד ומי לא לקוח שלך. ואתה לא צריך להמציא סיפורים על ״אינדיקטורים״ כדי שלא יתבעו אותך. כלומר, הפקיד הקטן יכול להגיד כן או לא במקום בלי למשוך את הלקוח חודשים
״אנחנו רואים שהבנקים מסננים הרבה פעמים את היועצים שהם מעוניינים לעבוד איתם על פי רווחיות״ – ולפי מה אתה מסנן את הלקוחות שלך? חיבוקים?
״ליוצאי אתיופיה״ – לא רלוונטי. לא עושים עם אנשים מסוימים עסקים כי אין להם כסף ולא בגלל גזענות. בדיוק כמו שאם יגיע גולדשטיין לבן ומבריק אבל עם 0 ש״ח בחשבון לא יעשו איתו עסקים. בדיוק כמו אדון יועץ לא ישרת מישהו שלא ישלם לך
״תופעת מידור יועצי המשכנתאות יכולה להיות קריטית עבור משלמי המשכנתאות ולעלות להם הון רב״ – נכון, כי אנשים עצלנים ולא מסוגלים לחשוב בעצמם לעשות סקר שוק. פעם כדי להבין את השוק והריבית, ופעם כדי לבחור יועץ עם קשרים טובים, שלא נבעט מהבנק (כי הוא עושה להם כסף) ושמסוגל לסדר להם הנחה.
״שללקוח אין את היכולת לדעת אם מדובר בהפרשים בסכומים גדולים ללא התייעצות עם גורם אובייקטיבי״ – ודאי שיש, סקר שוק. בנוסף, גם אם אדון יועץ הוא אוביקיבי (ספק) יש גורמים אוביקטיבים אחרים (כמו למשל חברים שלקחו משכנתא). אפשר גם לעשות סקר שוק בין יועצי המשכנתאות
״הם לא מאפשרים לי לשבת עם הלקוח מול הבנקאי ״ – אז הלקוח יכול לבחור יועץ משכנתא שכן מאפשרים לו לשבת מול הבנקאי, או לקום וללכת לבנק אחר
״גורם בכיר באחד הבנקים הגדולים העוסקים במתן משכנתאות״ – מי? זה אדם אמיתי?
״כל עוד הבנקים הם אלה שיצטרכו להחליט מי הוא יועץ משכנתאות מורשה, הם ימשיכו לחסום יועצים שלראייתם עלולים לפגוע בלוקח המשכנתא.״ – ברור, כי הם מנהלים עסק. בדיוק כמו שרופא יוציא החוצה אבא שמשותלל כל פעם שמנסים לטפל בבן שלו
יש לי השערה שיועץ משכנתאות שמביא הרבה עסק לבנק לא נחסם. אם אותו יועץ משכנתאות מצליח גם ליצר ערך ללקוחות, יש לו הרבה עבודה והוא לא צריך להיות חבר באיגוד יועצי המשכנתאות ולהפעיל לובי פוליטי שיכסה על אי היכולת שלו להתחרות.
שחרורון
נראה שסימנת מטרה ואז גייסת את האמצעים כדי לעמוד בה. אני בכלל מופתע שבה אדם וטוען שיש גוף מונופוליסטי שמונע תחרות בתחום היעוץ ואתה יוצא נגדו.
לענייננו:
"מומחים" – כתוב לך בגוף המאמר מי המומחים
"בנק ישראל הוא לא גוף נטרלי" – ולכן ניתן לבנקים פרטיים שליטה על על מי שאמור להגן על לקוחות מפניהם.
״סגן יו”ר התאחדות יועצי המשכנתאות – אורן שלו בפוזיציה" – בגלל זה אימתתי את הדברים מול בנק ישראל והבנקים (תוכל למצא את תגובתם בגוף המאמר ולהתרשם)
״בנקים קובעים האם הם רוצים לעשות עסקים עם אדם ספציפי. ״ – הם לא עושים עסקים מול יועצי המשכנתאות אלא מול הלקוח וזכותו של הלקוח להתיעץ עם מי שהוא רוצה. אפילו לרוצח החוק מחייב לתת אפשרות להתיעץ עם עורך דין.
״שללקוח אין את היכולת לדעת אם מדובר בהפרשים בסכומים גדולים ללא התייעצות עם גורם אובייקטיבי״ – לא לכל אחד יש את היכולת ואת הזמן לבדוק לבד.
״אז לפי מה אתה מסנן את הלקוחות שלך? חיבוקים?״ – אז לגישתך גם בוודאי תסכים שהחשוד בפשע שיושב מולך בבית המשפט יקבע בעבורך מי יהיה העורך דין שייצג אותך. השאלה היא למה בכלל בנק צריך לסנן את האיש שייעץ שלך. היועץ הוא לא הלקוח של הבנק – הוא הלקוח שלך – אתה משלם לו ולכן אתה צריך לקבוע את זהותו.
״אז הלקוח יכול לבחור יועץ משכנתא שכן מאפשרים לו לשבת מול הבנקאי, או לקום וללכת לבנק אחר" – אורן מסביר שככה זה עובד ברוב הבנקים – אז לאן הוא ילך? ואיזה יועץ משכנתאות הבנק יסכים לקבל? כזה שיתן לך את הריביות הכי גבוהות?
״גורם בכיר באחד הבנקים הגדולים העוסקים במתן משכנתאות״ – זה אישאמיתי לגמרי – אפילו ניהלתי איתו שיחת טלפון ארוכה ובדקתי שזה לא רובוט. מה לעשות שיש אנשים שחוששים למשרתם ולכן לא רוצים להחשף.
"בדיוק כמו שרופא יוציא החוצה אבא שמשותלל כל פעם שמנסים לטפל בבן שלו"-טוב זו באמת דוגמא קצת אידיוטית – נסכם שאם היועץ ישתולל שיוציאו אותו החוצה. זה לדעתי יוסכם גם על יועצי המשכנתאות 🙂
"יש לי השערה שיועץ משכנתאות שמביא הרבה עסק לבנק לא נחסם" – הוא אומר שבנק לאומי חוסם את כולם. בנק לאומי אגב לא מכחיש (גם לא מאשר).
"יש לו הרבה עבודה והוא לא צריך להיות חבר באיגוד יועצי המשכנתאות ולהפעיל לובי פוליטי שיכסה על אי היכולת שלו להתחרות." – אורן לא חי מכספי האיגוד הוא עובד כיועץ משכנתאות לפרנסתו ככה שנראה ששוב פספסת פה.