מתווי המדיניות שלנו חושבים שניתן לתזמן ולשלוט בירידות מחירי הדיור שבמסגרתו יינתן לכל הקבוצות הקשורות לענף זמן הכנה, והתמודדות. מבין אוסף הקבוצות, המדאיגה ביותר תהיה, כמובן, המוסדות הפיננסיים אשר הימרו בגדול על המשך תמחור יתר של החלק הזה בכלכלה הישראלית.
מחירי הנדל"ן בשמיים ועל זה אין עוררין. אבל על הבסיס של הספקולציה אדירת המימדים הזו אשר השתתפה בה הממשלה באופן פעיל יש הר של התחייבויות. ההר מתפרס מן היזמים ועד הקבלנים, מן הבנקים המסחריים הממנים את הפרוייקטים ועד הבנקים למשכנתאות. הוא כמובן מתרכז במיוחד באזרח הלוקח סכומי אדירי מימדים לתקופה ארוכה ביותר בתקווה שהוא יוכל תמיד להחזיר את חובו.
אגב, גם הדירות הנמכרות עכשיו במחיר המוזל של "מחיר למשתכן" מחייבות זוג צעיר להיכנס להתחייבויות המניחות בריאות תמידית ומקום עבודה מכניס במשך עשרות שנים. האם מחירי הנדל"ן באמת יכולים לרדת? ואם כן האם זו תהיה ירידה מסודרת?
לשאלה הראשונה, קשה יותר לענות אצלנו מאשר בכל מדינה אחרת. במדינתנו הקטנה זו אינה רק שאלה כלכלית. מספיק שינוי מדיני חיובי או שלילי על מנת לשנות את כל פרמטרי הביקוש. גם בצד ההיצע, ישנה תנודתיות קשה בדמות החלטות ממשלה, שינויים במדיניות המיסוי ועוד גחמות שלטוניות מקומיות או ארציות.
מספיק להזכיר כאן את ההחלטות האחרונות כלפי כדאיות ביצוע פרוייקטים מסוג תמ"א 38 כדי להבין כמה הקרקע לא יציבה מתחת לרגלי אלו הלוקחים על עצמם להיכנס להרפתקאה ארוכת טווח בשוק הנדל"ן הישראלי. כמו כן, אזכיר גם את השינויים הפוליטיים החדים המתרחשים היום באירופה כקטליזטור אפשרי לעלייה דווקא של המחירים אצלנו, אחרי שחלק מיהודי היבשת ירצו לממש את זכותם הציונית.
לשאלה השנייה קצת יותר קל לענות כי יש לה תקדימים למכביר. התשובה היא: לא!
דוגמא אחרונה לכך נמצאת בגרף הבא:
לפניכם מכירת הבתים בהונג-קונג. הגרף מדגים היטב כמה קובעי המדיניות המרכזיים, במדינה ריכוזית ביותר, אינם מצליחים לרסן שוק יורד. כך גם היה בארה"ב, בבריטניה, ואפילו אצלנו בשנות השבעים. יתר על כן, גודל הירידה הוא תמיד פרופורציונאלי לגודל הבועה שקדמה לה, והמצב היום הוא שנדרשים מעל 140 חודשי עבודה על מנת לרכוש דירה ממוצעת בארץ. שיא שלא היה כדוגמתו.
האם ירידה משמעותית של המחירים היא באמת מה שאנו צריכים? האם על שר האוצר לכוון לתנועה מטה של מחירי הדיור כאילו היה זה שוק הסלולר? נזכור שאמנם קיבלנו מהעניין ההוא מחירי רצפה להתקשרות חכמה אבל גם ריסוק מקור הנזילות העיקרי של הטייקונים, ובכך פגיעה קשה בחלק מן הפנסיות שלנו ובחברות מניבות צמיחה ועבודה.
הפעם, המשמעות יקרה מדי ליותר מדיי אנשים. לא בכדי מועלת סוגיה זו בכל דיון מדיוני בנק ישראל ומהווה שיקול במדיניות גובה הריבית הנהוגה בארצנו. כמו כן, עקב העובדה הפשוטה שחוב צמוד לאדם ולא לנכס (כמו בארה"ב), הגעה למצב של נכס הנמצא Underwater אצלנו יכול להביא לגל חסר תקדים של פשיטות רגל אישיות ולא רק העצמה של גל מכירות מצד הבנקים.
לדעתי, יציבות מכוונת במקום הורדה מאולצת, וזאת לאורך זמן רב, היא כנראה המטרה הראויה על מנת לתת לזמן לעכל את הרמה הגבוהה. אבל, זה נשמע הרבה פחות סקסי והרבה פחות מוכר פוליטית.
משה שלום הוא ראש מחלקת המחקר של FXCM ישראל