אחד השלבים החשובים ביותר בתהליך קבלת ההחלטות במדינה – היא החלטת ממשלה. אין כמעט אף מהלך שהממשלה עושה מבלי שהיא קודם כל מעבירה החלטת ממשלה בנושא. בממשלות נתניהו לדורותיה עברו אלפי החלטות ממשלה חוץ מאחת – ההחלטה להוריד את מחירי הדיור/ וזה לא סתם משהו סימבולי– כי כשבממשלה רצו להוריד את מחירי הסלולר למשל הם העבירו קודם כל החלטת ממשלה ביולי 2010, ואחרי כן כולם יודעים כבר מה קרה.
אז למה הם כל כך מפחדים מהחלטה כזו? בממשלה יודעים טוב מאד שההבדל למשל בין שוק הסלולר לשוק הנדלן זה כמו ההבדל בין זבוב לפיל. הם יודעים טוב שמאזני הבנקים טובעים בנכסי נדלן – כ-48% מתיק האשראי של הבנקים חשוף לנדל"ן. הם יודעים שהאזרחים קבורים תחת הררי משכנתאות שאיש לא יודע איך ישלמו אותם בשעת משבר, שלא לדבר על חובות היזמים והקבלנים וכל התעשיה האדירה שסובבת את התחום הזה. לכל זה תוסיפו שהנדלן הוא הסקטור שמוביל את הצמיחה במדינת ישראל ואחרי כל הנתונים האלה צריך להיות שר אוצר מטורף כדי שיעז להפיל שערה אחת ששערות ראשה של בועת הנדלן. הוא צריך להיות מתאבד פוליטי בשביל לעשות את זה.
אם נהיה כנים הבעיה היא לא בעיה מקומית של מדינת ישראל היא בעיה כלל עולמית. מדובר בשיטה מוניטרית כלל עולמית שמאפשרת ומעודדת את הבנקים באמצעות ריביות נמוכות לנפח בועות אשראי פעם בבורסה ופעם בנדלן. היום גם אם תחפשו תגלו שאין לאף מדינה בעולם שעובדת תחת השיטה פתרון לבועת הנדלן. היחידות שניסו להוציא את האוויר מהבועה חטפו מכה כלכלית שעד היום הן לא מתאוששות ממנה. ארה"ב, יוון , אירלנד, ספרד איטליה הן רק כמה דוגמאות מהשנים האחרונות.
בממשלה יודעים את זה, בבנק ישראל יודעים את זה ולכן הם עושים, איך אומרים בגשש – "בכאילו", הם מראים עשיה מבלי לעשות הרבה וממציאים לנו תכניות הזויות כמו המחיר למשתכן למסכן והמזדקן, ובשורה התחתונה – המחירים רק ממשיכים לעלות. כרגע כל שנותר הוא לנסות להעלות מחירי המשכורות בקצב גבוה יותר מקצב עלית מחירי הדיור (תרחיש דמיוני) או לשנות את השיטה כך שלא כל המערכת תהיה בנויה על יצור כסף מאשראי בנקאי. ואגב- הצעה מסוג זה תעלה בקרוב למשאל עם בשוויץ.
ערן לא אמרת את הדבר הכי חשוב: רק אם ישנו את השיטה הכלכלית לא יהיו
בועות.
אז יצאת קול אבל לא העברת שום מסר.
הממשלה לא יכולה לקבל החלטה להורדת מחירי הדירות (היא יכולה תאורטית אבל אין לה משמעות) כיוון שהמדינה לא קובעת את מחירי הדיור. היא יכולה לקבל החלטות שישפיעו על מחירי הדיור אבל כל עוד אנחנו מדברים על החלטות סבירות למדינה דמוקרטית (כלומר לא לקבוע חוק שאסור יותר למכור דירה מעל מחיר X) הן לא יורידו את מחירי הדיור בקלות כל כך. כלומר, אפשר למשל להפחית מיסים על דירות (מע"מ, רכישה) ולגרום לירידה מידית אבל יש לזה מחיר והשלכות ולטווח הבינוני לא בטוח שמחירי הדירות ירדו.
למיטב זיכרוני הממשלה אכן קיבלה החלטות שנועדו להשפיע על שוק הסלולר אבל לא החלטה של "להוריד את מחיר הסלולר". כאמור, אין משמעות להחלטה כזו, אשמח אם תפנה אותי למספר ההחלטה והתאריך המדויקים.
אחד הפתרונות היצירתיים ליציאה ממשבר כלכלי איזורי או עולמי הוא
מ ל ח מ ה
אולי אינני מבין נכון את התנועות הרוחשות מאחורי הקלעים אבל לעניות דעתי מוסכם על כל האומות שהעולם צריך מלחמה שתטרוף את הקלפים ותחלק אותם שוב.
המלחמה קיימת כבר כרגע בין האומות הגדולות והיא על הנתח שתקבל כל אחת אחרי המלחמה המעשית.
מקווה שאני הוזה,חולם,טועה
מקווה שעוד יקום הילד שיצעק למלך שהוא ערום
אם לא נתעורר,הממשלות של כל העולם החדש והנאור יביאו חורבן על כולנו
אש וגופרית,כאב וסבל
המשחק הכלכלי שלהם יעלה לנו בחיי ילדינו,אבותינו,יקירינו
די,מספיק
שבענו ממלחמות
אין פה שום שיטה או קונספירציה. מחיר הבית נגזר מעלות המימון בניכוי מרכיב סיכון ולכן המחיר בישראל של בית הוא די קל לחישוב והוא שווה לעלות השכירות השנתית כפול הסיכוי להשכיר את הדירה (בצפון תל אביב הוא כמעט 100% ובמקומות אחרים קצת פחות לפי המיקום וסוג הנכס) כפול 100 לחלק לריבית של אג"ח ל 15 שנה (בערך מקביל למשכנתא ממוצעת). אם מחיר הבית נמצא מתחת למחיר הזה יהיה כדאי לקנות במקום לשכור ואם מעל יהיה עדיף לשכור. למדינה אין השפעה על המחיר הזה אלא רק על רמת הריבית וגם היא נקבעת ביחס למדינות אחרות כדי לא לפגוע בתחרותיות של המדינה.
וממה נגזר מחיר השכירות? ממצב הכוכבים בשמיים?
שכר הדירה כאחוז מהשכר לא עלה בעשור האחרון
סוף סוף!!! צדיק בסדום!!!
מזה שנים אני טוען שזאת רק הרבית, ומגבה את זה במשוואה המימונית שהזכרת (שווי הנכס = סך התזרימים / רבית ההיוון).
מחירי השכירויות עלו נומינלית ב-5% וריאלית כמעט ולא זזו בשנים האחרונות ורק הרבית השתנתה.
שים לב שאנחנו כבר שם: הרבית (על המשכנתאות) עולה בחצי השנה האחרונה ביותר מאחוז!
נ.ב.
האבסורד הוא שזה רק מוכיח שאין בועה. המחיר עלה פרופורציונית לרבית ההיוון (עלה המון, אך לא התנתק מהערך המימוני שלו).
רק חבל שמקבלי ההחלטות, עורכי האתר הזה, ושאר ההדיוטות לא הפנימו את הנקודה הזאת עד הסוף (או שפשוט לא למדו מימון נדל"ן).
ערן הילדסהיים שלום!
אני קראתי את כל המאמרים שבאתר מ-2011.
אני מבקש ממך להמשיך ולפעול ולא להרים ידיים.
אני כקורא וכאזרח גם צריך להעביר מפה לאוזן ולגרום לדו שיח.
רק כך ייוצר שינוי למהפכה חדשה
עדיין פה במלוא כוחי
תודה על התמיכה
ערן, כל הכבוד. הופעה מרשימה.
הניתוח הפוליטי נכון לגמרי.
התרופה העיקרית למחירי הנדלן היא העלאת הריבית. איך לעשות זאת ואיך זה משפיע על דברים אחרים בכלכלה זו שאלה טובה.
המצב הוא שריבית אפסית גורמת לביקושים מוטרפים. אז המחיר עולה.
הרי ברור ששום דבר משמעותי לא קרה בשנה האחרונה שמצדיק עליות של 10-15 אחוז.
לא משנה מה השיטה המוניטארית. גם בשיטה הקיימת ריבית של 5% תביא את הביקושים לרמה הקשיחה – דיור למגורים, לא להשקעות ומניפולציות. במצב כזה גם אפשר יהיה לאמוד כמה דירות באמת צריך ואיפה. שם תואיל המדינה לשחרר קרקעות במקום לספסר בהן.
ערן צודק. כל "התכניות" של האוצר והשיכון הן בילבולי מוח.
קבל משוואה:
שווי הנכס = סך התזרימים / רבית ההיוון
קח את הרבית השנתית על המשכנתאות היום (3% בקירוב), ואת התזרים השנתי מכל נכס שהוא (שכר דירה * 12) >>> קבל את שווי הנכס.
עכשיו תשווה את זה לרבית השנתית על המשכנתא שהיתה נהוגה ב-2008: 6% בקירוב. עם אותו תזרים משכירות (השכירויות לא השתנו מהותית בשנים האחרונות) >>> קבל את שווי הנכס ב-2008.
שים לב: מספיקה ירידה של 3% בריבית, בכדי לגרום לנכסים להכפיל את שוויים.
עכשיו תנסה לדמיין מה יקרה אם הרבית תעלה ב-3%.
צדקת: המחיר יחזור לאותה נקודה (יחתך בחצי).
הם, פוליטיקאים, בנקאים וכו' מנסים לשמור על נקיון כפיים,מראית עין, העיקר שהבועה, מחדל, לא יפרוץ במשמרתם. כל עוד השיטה משרתת אותם, קולות בוחרים ומנדטים בכנסת, משכורות שמנמנות ותנאים נוחים, אז למה להם להתאמץ ולנסות לשנות משהו לטובת כלל אזרחי ותושבי המדינה.
שום כסף לא נוצר ע"י אשראי בנקאי
כל הכסף במערכת נוצר ע"י הבנק המרכזי
את המונופול הממשלתי על המטבע פרנסי האתר הזה לא מעוניינים לבטל. מקסימום לבצע שינויים קוסמטיים לא מהותיים – להחליף את שם המונופול מ"בנק ישראל" ל"החטיבה המונטירית ת"פ משרד אוצר" וכו'
העיקרון המקודש על החברתיים יישאר על כנו – המדינה קובעת לי במה מותר לי להשתמש ככסף וכל תחליף אחר שאחזיק/אייצר יופקע ממני בכוח אלים.
בועת הנדל"ן הנוכחית היא תוצאה ישירה של הפיחות החד שבנק ישראל מבקש לבצע בשנים האחרונות לשקל. הפיחות הוא כורח המציאות מאחר ולמדינת ישראל יש הרבה התחייבויות נקובות בשקלים והמדינה כופה על אזרחיה השונים התחייבויות שיקליות (שכר מינימום לכו')
האפשרות של המדינה לבטל/לצמצם את ההתחיבויות אינה אפשרות תקינה פוליטית – הפוליטקאי שינסה לבטל שכר מינמום או לבטל הבל"ל לא ייבחר בשנית
בשביל זה יש בנק מרכזי – הבנק מפחת את המטבע בה המדינה התחייבה ומאפשר לפולטיקאים back door…
הי יואל
הנה כל ההסברים של איך כסף נוצר במערכת ולמי שייך המונופול על יצור הכסף:
1. בהסבר של הבנק המרכזי האנגלי לאיך כסף נוצר:
Whenever a bank makes a loan, it
simultaneously creates a matching deposit in the
borrower’s bank account, thereby creating new money
מומלץ בחום לקרא את ההסבר המלא כפי שפרסמו שם ב2014:
http://www.bankofengland.co.uk/…/qb14q1prereleasemoneyc…
Like · Reply · 2 · February 20 at 5:32pm
2. מחקר אמפירי מטעם חוקר הבנקאות מהבכירים בעולם (ריצ'ארד וורנר) על איך כסף נוצר מגיע למסקנה דומה -לבנק אין את הכסף שהוא מלווה. הוא מייצר אותו בעת מתן ההלוואה :
http://www.sciencedirect.com/…/pii/S1057521914001070
3. מחקר טרי מ2015 של הבנק המרכזי האנגלי שמגלה שהבנק מייצר את הכסף באותו רגע שהוא נותן הלוואה ולא לוקח אותו מאף פקדון שברשותו:
http://www.bankofengland.co.uk/…/working…/2015/wp529.pdf
לערן
אני מכיר את הטענות האלה ומאמין שכר הצגת בפניי אותן
האם תוכל להתייחס ליתר הטענות שלי:
חלקו של הבנק המרכזי ביצור הכסף
המטרות שלשמן הבנק המרכזי הוקם
מה לשיטתך צריך להחליף הבנק המרכזי ובמה *מהותית* הוא יהיה שונה מבנק מרכזי
הההכרח שציינתי לגבי קיום מונופול ממשלתי על מטבע+פיחות קבוע כדי לשחוק התחייבויות ממשלתיות שקיימות במדינת רווחה
יואל
1. חלקו של הבנק המרכזי בייצור הכסף הוא זניח. הבנק מייצר את המטבעות והשטרות בלבד. כל שאר הכסף החדש נוצר על ידי הבנקים המסחריים בתהליך יצירת האשראי וגביית הריבית עליו.
2. על פי מה שמלמדים באקדמיה (שזה שגוי לחלוטין, במקרה זה) כמות הכסף במשק נקראת M1. על פי דוח בנק ישראל מראשית פברואר 2016, כמות הכסף במשק = M1 גדלה ב40.5% בשנת 2015. 40% בשנה אחת!!! האם לדעתך בנק ישראל ייצר כסף זה?
ראה: http://www.boi.org.il/he/NewsAndPublications/RegularPublications/DocLib/%D7%91%D7%A0%D7%A7%20%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C%20-%20%D7%A1%D7%99%D7%9B%D7%95%D7%9D%20%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A0%D7%99%20%D7%94%D7%A8%D7%99%D7%91%D7%99%D7%AA%20%D7%9C%D7%97%D7%95%D7%93%D7%A9%20%D7%A4%D7%91%D7%A8%D7%95%D7%90%D7%A8%202016.pdf
3. המטרות המרכזיות של בנק ישראל הוא שמירה על יציבות המחירים ושמירה על יציבות המערכת הבנקאית. מה שצריך להשתנות מהותית הן מטרותיו של הבנק. הן צריכות לדאוג לרווחתו של הציבור ולאו דווקא ליציבותה של המערכת הבנקאית, שמהות פעילותה – יצירת הכסף – פוגעת בציבור. מכאן יוצא, שאחת המטרות המרכזיות של בנק ישראל – שמירה על יציבות המערכת בנקאית – פוגעת בציבור ומעבירה כסף מכיסי הציבור אל הבנקים.
4. שינוי נוסף – מרכזי וחשוב – הוא שבנק ישראל (או מועצה מוניטרית בלתי תלויה) תקבע את כמות הכסף במשק. היום כאמור, לבנק המרכזי השפעה מוגבלת וחלקית על הגידול בכמות הכסף ואופן הקצאתו. הבנק המרכזי צריך ליצור באופן בלעדי את כסף המדינה ולהעבירו לציבור במגוון דרכים – דרך הוצאות הממשלה, ישירות לציבור וגם דרך הקצאת כספים לבנקים לצורך מתן אשראי באופן שהבנקים יהוו גורם מתווך בלבד ולא יוצרי כסף.
5. המניפולציות שבנק ישראל מנסה לעשות בשער החליפין על הגדלת יתרות מטבע החוץ בשעורים מפלצתיים בשנים האחרונות היא מיותרת ומסבה הפסדים גדולים מאד לציבור הישראלי (ערן כתב על זה מספר פוסטים ואחד מהם בימים האחרונים). בנק ישראל יצר מאות מליארדי שקלים באמצעות ייצור חוב ורכש בהם עשרות מליארדי דולרים. לא ברור מה התועלת בכך. חפש ביוטיוב מה ירון זליכה חושב על כך. לא ממש מחמיא לפישר ואנשי הבנק.
יואל,
אני ממש לא חושב שערן ואחרים כאן חושבים כי המדינה צריכה לקבוע במה מותר להשתמש ככסף, ואני מניח שערן תומך במטבעות קהילתיים ודיגיטליים.
ערן,
אתה צודק לגמרי בגלל זה גם כל הפעולות האחרונות של האוצר להוזיל את המוצרים רק בשביל לשחרר שישאר עוד קצת כסף בשביל להתקיים האנשים היום כבר לא עומדים בנטל לא מדברים על זה אבל הירידה ברווחיות ובהכנסות של כל השוק הקמעונאי נובעת מחובר כסף של הציבור והאוצר מנסה לפתור גם את זה .
בשורה התחתונה זוגות מובלים לעבר תהום כלכלי הם לא מבינים שהמשכנתאות יקברו אותם לדעתי הממשלה לא מתערבת כולם יעשו הכל כדי שזה לא ירשם בקדנציה שלהם אבל הזמן הולך ואוזל הריבית לטווח הארוך והקצר מתחילה לעלות וכבר עלתה מה שיגביל את היכולת של זוגות צעירים למנף את עצמם ואז נתחיל לראות את כדור השלג מתגלגל